Code civil du Québec — Copropriété

Articles clés du Code civil du Québec (CcQ) régissant la copropriété divise et leurs implications pratiques.

Cadre général#

La copropriété divise au Québec est régie par les articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec (CcQ). Ces dispositions sont d'ordre public — elles priment sur toute clause contraire de votre déclaration de copropriété.

Articles clés#

Article 1038 — Définition#

« Est divise la copropriété d'un immeuble dont les parties privatives sont la propriété exclusive de copropriétaires et les parties communes la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires. »

En pratique : votre appartement est à vous, les corridors, toiture, fondations, espaces verts sont à tous.

Article 1039 — Syndicat de copropriété#

« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes. »

Le syndicat est une personne morale distincte — il peut contracter, ester en justice, détenir un compte bancaire.

Article 1041 — Quote-part#

« La valeur relative de chaque fraction est établie, par rapport à la valeur de l'ensemble, en tenant compte de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative, sans tenir compte de son usage. »

Attention : la quote-part reflète la valeur relative, pas simplement la superficie. Un 5½ au 1er étage côté rue peut avoir une quote-part différente d'un 5½ au 8ᵉ avec vue.

Article 1064 — Charges communes#

« Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance. »

La contribution est proportionnelle à la quote-part. Un copropriétaire avec 4 % paie 4 % des charges, même s'il vit seul et utilise peu les services.

Article 1071 — Fonds de prévoyance (modifié par Loi 16)#

« Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible. Ce fonds est affecté uniquement à ces réparations et ce remplacement. »

La Loi 16 précise que la constitution doit se baser sur une étude du fonds de prévoyance par un professionnel qualifié, à renouveler aux 5 ans.

Article 1072 — Budget prévisionnel#

« Chaque année, le conseil d'administration, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, fixe leur contribution aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'à la créance que constituent les réserves pour le fonds de prévoyance. »

Le CA adopte le budget après consultation de l'AGA. La contribution au fonds de prévoyance ne peut être inférieure à 5 % de la contribution aux charges communes (par convention).

Article 1086 — Majorités en assemblée#

« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. »

Sauf exceptions (art. 1097, 1098, 1099) qui exigent :

Majorité absolue (> 50 % de toutes les voix, présentes ou non) : certaines modifications
Double majorité (3/4 des présents représentant 90 % des voix totales) : modification de la destination, dissolution

Article 1097 — Majorité renforcée#

Nécessite majorité des copropriétaires représentant 3/4 des voix :

Actes de disposition des parties communes (vente d'un terrain)
Travaux de transformation, agrandissement ou amélioration
Construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions

Article 1108 — Responsabilité#

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception, de construction ou d'entretien de l'immeuble, sans préjudice de ses recours. »

Responsabilité sans faute du syndicat — d'où l'importance de l'assurance responsabilité civile obligatoire.

Application dans Syndic+#

Article CcQ	Fonction Syndic+
1038, 1039	Création d'un « syndicat » (organization better-auth)
1041	Module Déclaration → Quotes-parts
1064	Avis de cotisation calculés au prorata
1071	Module Finances → Fonds de prévoyance
1072	Module Finances → Budget annuel avec contribution minimale 5 %
1086 à 1099	Module Assemblées → `majorityRequired`: `simple`, `absolute`, `special`
1108	Module Assurances → polices obligatoires